裁判

    江苏省常州市钟楼区人民法院审理认为，陆某与丁某签订的房屋产权转让协议应属有效。陆某按约支付房屋转让款后，丁某与华丰公司又签订讼争安置房回迁合同，侵犯了陆某的合法权益。华丰公司明知讼争房屋已转让，与丁某签订回迁合同将该房另行转卖，构成恶意串通损害第三人利益的行为。遂判决：(一)约定转让的讼争安置房归陆某所有，丁某与华丰公司于该房交付之日起30日内协助陆某办理产权登记手续。(二)陆某与丁某在讼争安置房交付后按实结算产权调换差价款等费用。常州市中级人民法院二审审理认为原判认定事实清楚，适用法律正确，二审判决驳回丁某的上诉，维持原判。

    本案由江苏省高级人民法院裁定指令再审，经常州市中级人民法院主持调解，当事人自愿达成调解协议：(一)丁某退还陆某房屋转让款39.2万元，补偿陆某经济损失7万元；陆某返还丁某房屋拆迁安置费50588.88元，二项折抵尚应支付给陆某411411.12元。(二)华丰公司补偿陆某经济损失10万元。该调解协议已履行完毕。

    评析

    本案拆迁安置房产权转让协议的定性问题。

    关于尚未登记取得所有权的房屋产权转让协议的性质。丁某是本案被拆迁人，其与华丰公司将被拆迁房屋实行产权调换并签订拆迁安置意向协议后，对安置房享有的是一种期待权。这一权利直接关系和影响到被拆迁人的生存居住，依附于被拆迁人这一特定身份。

    首先，应弄清现行法律对这种期待权的性质是否有明文规定。最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第7条规定，被拆迁人对安置房屋依法享有优先取得权。这说明该权利不属于人身权，不是安置权。按物权法定原则，物权的种类和内容由法律明文规定，该权利属物权没有依据。法国民法典第2095条将优先权定义为：优先权，为按债务的性质，而给予某一债权人先于其他债权人甚至抵押权人而受清偿的权利。我国保险法对保险费用，合伙企业法、个人独资企业法和企业破产法对工人工资和劳动报酬或劳动保险费用，都规定了优先受偿的效力。优先取得权的本质是债权，被依法赋予优先取得的特定效力，以保障特定债权人的特定利益得以优先实现；在法理上，债权实行平等原则，不具有排他性，没有优先效力，也不因成立先后而产生效力的不同。但被拆迁人对安置房享有的优先取得权，依附于被拆迁人这一特定身份并受其直接支配、控制，无需登记公示，与物权法第一百零一条的优先购买权、农村土地承包法第四十八条的优先承包权，法律性质明显不同。它突破了债权平等原则，在效力上具有保障特定债权人利益的特定目的，与普通债权不因成立先后而产生不同效力进行比较，依法构成优先于一般债权的特殊债权。

    其次，本案合同名称为房屋产权转让协议，但内容与债权让与要件不符，不产生债权让与的效力。债权转让，指不改变债的内容，债权人通过转让合同将其债权全部或部分移转于第三人享有。债权让与一般应具备存在有效的债权，让与的债权具有可让与性的条件，其法律效力为所让与的债权由原债权人移转于受让人，原债权人脱离债的关系，受让人取代让与人而成为新债权人，债务人应当将受让人作为债权人向其履行债务。丁某对安置房享有优先取得权，依附于被拆迁人这一特定身份，在签订拆迁安置意向协议后即已特定化，为被拆迁人的特定利益而存在，转让后不会产生陆某取代成为被拆迁人的法律后果。对转让协议进行文义分析，其主要约定了安置房这一特定标的物的转让价格和转让款支付办法，以及办理领取安置房产权证和产权转让过户手续，说明当事人对安置房特定标的物的交付和所有权的转移已达成一致的意思表示。买卖合同的基本法律特征为：买受人向出卖人支付标的物价款，出卖人交付标的物并转移财产所有权于买受人。故转让协议应认定为房屋买卖合同。

    本案房屋产权转让协议是否应受到法律保护。

    首先，陆某某作为法定代理人，虽以其子陆某名义签订房屋产权转让协议，依据民法通则第十二条第一款关于限制民事行为能力人可以进行与其年龄智力和精神健康状况相适应的民事活动，其他民事活动由他的法定代理人代理或征得其法定代理人同意的规定，转让协议的合同主体仍然是限制民事行为能力人陆某。陆某某以其子陆某名义签订协议，没有违反合同法第九条关于合同主体资格的规定。

    其次，陈某、陆某某与丁某在协商签订协议过程中，利用了拆迁主管单位与开发公司熟悉，掌握房屋拆迁安置信息等有利条件，但双方签订协议的目的是通过转让安置房交易获取更大的利益，协议双方的民事法律地位平等，不存在强迫、欺诈对方的情形。转让拆迁安置房是双方自主协商后的真实意思表示，不违反我国宪法、法律和行政法规的禁止性规定，没有损害社会公共利益，安置房转让价格与当时当地的商品房市场交易价格基本相符，权利义务内容并没有显失公平，因此转让协议与合同法倡导的合同自由原则和合同正义原则没有抵触冲突。嗣后合同当事人虽因安置费及商品房市场交易价格飞速上涨没有继续履行转让协议，但从贯彻合同法确立的鼓励交易精神和诚实信用原则，该转让协议及产生的合同期待利益应当受到法律保护。本案转让协议依法应确认为有效合同，对当事人具有约束力。

    被拆迁人不履行转让协议和华丰公司承担民事责任的纠纷处理。

    拆迁安置房有偿转让行为的实质是不动产交易行为，发生不动产物权变动的法律后果。民法通则第七十二条规定：按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。最高法院《关于适用合同法若干问题的解释(一)》第9条规定：法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物的所有权及其他物权不能转移。因此法律对物权变动采取意思主义与登记或交付相结合的债权形式主义模式，指基于法律行为移转物权，当事人事先需要达成合意，该合意是一种债权合同，当事人必须履行法定的公示方法才能完成物权的设定或移转。债权合同的效力独立存在，只要具备合同的一般生效要件即生效，当事人就应该受到债权合同的约束。如果一方当事人不履行合同构成违约，守约方可依据债权请求权追究违约方的违约责任。债权合同生效并不必然发生不动产物权变动的效果，物权变动能否成就对债权合同的效力没有任何影响，即使物权不能变动，债权合同仍然有效。物权变动只有在履行登记的法定公示方法并交付后才能生效。由于约定转让的拆迁安置房在建，不能通过不动产登记这一法定公示方法取得房屋所有权，因此双方为安置款发生争议不继续履行转让协议，意味着受让人陆某最终实现转移安置房所有权的合同目的。丁某构成违约，陆某依据转让协议依法享有追究丁某违约责任的债权请求权。

    华丰公司不是转让合同当事人，应否承担民事责任，关键在于其是否构成侵犯陆某合同权利的侵权行为。民法通则第一百零六条第二款规定：公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。第一百一十七条第三款规定：受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人并应当赔偿损失。上述规定一般认为确立了第三人侵害债权民事责任制度，具体指债的法律关系以外的第三人故意实施或与债务人恶意通谋实施旨在侵害债权人债权的行为，第三人对债权人因此遭受的财产利益损害，应当承担损害赔偿的民事责任。适用该制度应具备五项要件：被侵害的客体是合法债权；加害人是债的法律关系以外的第三人；实施的行为须具有违法性；第三人主观上存在故意；第三人的行为造成债权损害的事实。侵害债权造成的财产损失，主要指债权预期利益的损失包括导致债权丧失，赔偿范围以财产的直接损失为标准，同时应当包括债权预期的全部数额、迟延履行的违约全损失以及其他财产利益损失。实践中第三人侵害债权行为与债务人违约行为交织在一起，往往构成侵权与违约的竞合。如：1、第三人与债务人恶意串通侵害债权人的债权。2、第三人通过引诱、胁迫、欺诈等方式使得合同的债务人不履行与债权人订立的合同，致使债权人的债权无法实现。3、第三人知道债权人与债务人存在合同关系，其与债务人无视既有合同的存在仍签订合同，由此造成前一份合同不可能履行。为了使债权人的权利得到充分有效的救济，实体处理上不能简单地只考虑其中的侵权或违约损害赔偿，须综合判断案情确定第三人与债务人应承担的民事责任。第一种情形，第三人与债务人存在共同故意，构成共同侵权，双方互负连带赔偿责任；第二、三种情形，第三人的行为与债务人的行为间接结合，造成债权损害的同一后果，称无意思联络的共同侵权，不能按照一般共同侵权的规则进行实体处理，须区分双方的过镨程度和各自的原因力，确定各自应承担的份额，由第二人和债务人向债权人承担不真正连带赔偿责任。

    丁某为安置款归属产生矛盾后没有解除转让协议，该协议对当事人具有约束力。其与华丰公司签订回购合同另行选择安置房，导致转让协议不能继续履行，构成违约。丁某不履行转让义务主观上存在故意，对陆某享有的合同期待利益无法实现具有过错，违反了民法通则第五条关于公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯的规定，同时构成侵权行为。华丰公司明知存在转让协议，为了将约定转让的安置房另行销售，仍签订回购合同，造成转让协议无法继续履行，同样侵害了陆某享有的合同期待利益，构成侵权。但丁某与华丰公司产生侵权的原因、目的各不相同，过错程度有所区别。前者的原因是安置款归属发生争议，受让方有一定过错，故过错程度轻。后者是为了将安置房以高于转让款的价格另行销售，主观上主动、积极追求这一后果的发生，过错程度较重。二者行为结合在一起，造成陆某享有的合同债权利益遭受损害，双方并不存在共同侵权的故意。本案如果法院调解不成，应依法向陆某及其法定代理人行使释明权，责令其将诉讼请求变更为请求赔偿债权利益损失，在实体处理上依各自的过错程度和原因力，确定各自的责任份额，判决丁某和华丰公司向陆某承担不真正连带赔偿责任。

作者单位：江苏省常州市中级人民法院