| 问：我有个问题，集体土地上的房屋能否继承？对继承人有何限制？具体的说如果集体土地上的房屋的继承人非集体成员，如何继承房屋？
答：我国第三条规定：“ 遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：…… （二）公民的房屋、储蓄和生活用品；……。所以，无论是在城市国有土地上的房屋还是在农村集体土地上的房屋，继承人均有权继承。继承开始后，继承人对继承的房屋享有所有权。
1998年修改后的《土地管理法》将宅基地确定为专属于农村村民的集体土地使用权，在主体、客体、内容、取得条件和程序上均有特别的规定，专属于农村村民的宅基地使用权，不能作为遗产继承。因此，依附于宅基地使用权的房屋所有权，是一种不完整的不同于城市私有房屋的所有权。继承人在继承房屋所有权时，宅基地由继承人继续使用。
关于宅基地的法律问题
关于宅基地问题，早在1982年2月13日国发〔1982〕29号国务院发布的《村村镇建房用地管理条例》规定：“农村人民公社、生产大队、生产队的土地，分别归公社、大队、生产队集体所有。社员对宅基地、自留地、自留山、饲料地和承包的土地，只有按照规定用途使用的使用权，没有所有权。不得有自留地、自留山、饲料地和承包的土地上建房、葬坟、开矿和毁田打坯、烧砖瓦等。”目前的相关规定精神是一致的。
我国宪法规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。
我国土地管理法规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
国土资源部二○○四年十一月二日印发国土资发〔2004〕234号《关于加强农村宅基地管理的意见》的通知，重申了上述规定。
物权法草案第十三章第一百六十、一百六十一及一百六十二条规定：“农户占有的宅基地面积应当符合规定的标准。一户只能拥有一处宅基地”，“宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造房屋的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的村民；住房转让时，宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。”“村民依照前款规定转让宅基地使用权的，不得再申请宅基地。”
农村村民是基于集体经济组织的成员才享有集体所有土地的宅基地使用权。非集体经济组织的成员不能享有集体所有土地的使用权，包括承包经营权，包括宅基地使用权。
所以，非本集体经济组织的成员不能购买农村村民的宅基地以及宅基地上的房屋。
问：我是杭州市居民，目前杭州周边农村农居点中农民建造的房屋都很漂亮，简直就是排屋。我想到农村买一套这样的房屋养老，但又听说政策不允许。请问，我购买农村房屋的合同有效吗？
解答：城市居民向农村村民购买农村房屋的合同是无效合同。
第一、农村房屋是建立在集体所有土地宅基地基础上的。这种宅基地是和农村村民的身份相联系的。只有农村村民才享有宅基地的使用权。
农村的土地属于农民集体所有，宅基地也属于集体所有。农村村民是因其集体经济组织成员的身份而享有集体土地的使用权，包括集体所有土地宅基地的使用权。这种集体土地的使用权是无偿取得的，是和集体经济组织成员的资格联系在一起的。在一定程度上，集体所有土地宅基地的使用权具有社会福利和社会保障的功能。
我国《土地管理法》第六十二条明确规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地农村村民一户只能拥有一处宅基地。”“农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。”我国法律和政策只规定，本集体经济组织内农村村民相互之间，在一定的条件下可以调剂。浙江省国土资源厅《关于进一步加强农村宅基地管理的意见》规定：“村民原有宅基地经村民委员会同意可以调剂给符合宅基地申请条件的本村村民，调剂双方应当在调剂协议生效后向县级国土资源部门办理土地使用权变更手续。”由于身份上的原因，非农村村民不可能取得集体所有土地宅基地的使用权。因主体资格不合，城市居民向农村村民购买农村房屋的合同是无效合同。
第二、我国《土地管理法》第六十二条规定：“农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。” 所以，农村宅基地使用权的转移，必须经合法批准。未经审查批准，宅基地使用权不能随房转移。应经批准而未批准的合同无效。
第三、农村房屋不能成为交易的标的。1999年5月6日发布的《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。2004年11月2日国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。因标的不能，城市居民向农村村民购买农村房屋的合同是无效合同。
第四、我国《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”买卖农村房屋，势必带来农民集体所有的土地使用权的转让，而这为法律所禁止。我国《合同法》第52条的规定，违反法律的强制性规定的合同无效。所以，城市居民向农村村民购买农村房屋的合同是无效合同 |
