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| 小产权房你敢买吗 邯郸房产律师 |
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李国玺 李亚丽
近年来，房地产市场异常火热，房价呈现大幅上涨的趋势，北京市大部分区域的房价在近两年内翻了一倍。以房山区良乡的房价为例，房价从2009年的7000元左右，一路走高，到2011年初短短两年的时间，房价已经翻了一倍，甚至部分楼盘的价格达到了16000元左右。虽然在2008年10月，国家就明确表示小产权房违法，但在这种情况下，小产权房再次在政策的模糊地带异军突起，形成了规模化建设的趋势，并以价位低廉的优势吸引了很多购房者的目光。但是，由于小产权房实际上就是“无产权房”，必然会给购房者带来一些使用和处分上的不便利。
没有房产证，购房者仍要付全部房款
2010年年初，快要结婚的肖晨（化名）琢磨着要买一套房子，但是，正常的商品房价格很高，于是肖晨在房山区购买了一套小产权房。买房的时候，开发商口头承诺这个小产权房已经办理好了建设用地使用证等手续，很快就可以办理房屋产权证；考虑到价格的优势，并未再做细致调查的肖晨很快与开发商签订了房屋买卖的内部认购合同，但是，不久，肖晨就收到法院的传票，开发商把他给起诉到了房山区人民法院。
“我们当时约定分3次交房款，最后一笔款办理银行按揭贷款，但是后来因为开发商手续不齐全，银行贷款办不了，所以我们就没交最后一笔款，没想到反过来却被开发商告了。”肖晨委屈地说。庭审中，开发商坦言肖晨买的是小产权房，根本办不了产权证，也更不可能办理银行按揭贷款，这个事实在卖房的时候就已经告诉了肖晨。同时，他们认为，根据合同的约定，如果不能办理银行贷款的，购房者应当一次性付清剩余房款；如果肖晨不要房子，开发商可以把房款退还。听到开发商的话，肖晨表示现在房价更高了，退房是不可能的，但是如果房屋产权证未办理要他给付房款也不可能。
法官提示：买卖小产权房的合同由于违反了国家法律法规对于土地管理的强制性规定，从效力上说应属无效合同。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，肖晨并不希望返还房屋，而是想继续居住，那么根据公平原则，虽然肖晨购买的房产系属小产权房，并且由于开发商的原因无法办理银行贷款，但是，小产权房也是一种财产，肖晨享有了居住房屋的权利，仍需负担在合理期限内支付剩余房款的义务。
买卖合同无效，违约金无法获支持
拿不到产权证又要支付房款的肖晨满腹委屈，在明白了这个房款是肯定要给付的同时向法院递交了一份诉状，起诉开发商，要求开发商承担不能办理产权证的违约金赔付责任。
肖晨称，双方在购房合同中约定，如果开发商在交房后6个月没有办理房屋权属证书的，应当赔付购房者房款5%的违约金。现在开发商已经把房产交付使用7个多月了，但是还不能办理房屋权属证书，所以应承担违约责任。开发商称，双方的合同中确实有违约金的约定，但是，违约金的前提是合同有效，现在由于双方买卖的标的系属不能办理房屋产权证的小产权房，合同无效，所以不存在违约金的赔付。等到法院判决出来后，肖晨发现，虽然法院在判决中对于开发商违反国家政策建设销售小产权房的行为进行了谴责，但是，对于其违约金的诉求却没有支持。
法官提示：小产权房合同无效，合同中约定的违约责任条款亦因此无效，虽然开发商未取得房屋销售的相关合法手续即出售房屋，这种行为是引起双方纠纷的主要原因，损害了购房者的合法权益，但是，合同无效的效力认定并不因此而改变，因此即便买卖双方在合同中约定开发商不能办理房产证的应承担相应违约责任，在诉讼中也无法获得支持。
要求赔偿损失，“举证”成为难题
“开发商恶意在先，我们是无辜受害者，不能全归咎于我们，我们要求开发商赔偿损失。”在得知违约金请求得不到支持后，肖晨提出要求开发商赔偿经济损失。
开发商声称，对于肖晨购买的房屋是小产权房，肖晨是很清楚的，因为在当时买房的时候，这个小区的房子比同地段房子都便宜，而且开发商也告诉了这个房子办理不了产权证书，所以肖晨对房屋属于小产权房是明知的，在这种情况下，肖晨无权要求赔偿损失。同时，如果肖晨同意退房，开发商同意退还肖晨支付的房款。
肖晨这才意识到，当初购房时，只贪图便宜，却没有把开发商的口头承诺写进合同，也未注意保留相关的证据。
法官提示：我国法律规定出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。该条法律规定看似是对买房人利益的保护，但实践中，因买房人很难举证证明开发商签订合同时有故意隐瞒或提供虚假证明的行为，因此很难获得法院判决支持。
随着党和国家对于商品房调控工作的重视，房地产市场价格不仅有所稳定，而且在一定程度上促进了房价的合理性回归，使得小产权房的价格优势减弱。但是，随着调控的进一步深入，住房限购政策的出台，也会使得部分有购房需求的人求助于小产权房的市场。
在这些购房者中，有些是明知小产权房而买之，他们往往抱有这样的观念，认为别人的小产权房住了很多年也没有事情，自己买了住也没有事情；也有一部分购房者却是在开发商的种种欺骗下进入了圈套，购买了他们原本不想购买的房子。因此，在买房的时候一定要查验开发商是否具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书，正在销售的房屋要勘验是否有土地使用权证书或者使用土地的批准文件、开发商是否持有建设工程规划许可证和施工许可证等；如果是期房，还要看是否有商品房预售许可证。对于开发商的口头承诺，尽量让这种口头承诺“白纸黑字”地写入书面合同。只有这样，才能够在关键时刻做到“诉有所依”。
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