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姓名:郭俊峰
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“一房两卖”谁该享有房屋所有权 邯郸房产律师
 
 彭跃进 刘忠发

  [案情]

  2010年4月,何某在县城新开发区以15万元购买了一套商品房。刚装修完毕,此地段房屋价格上涨,何某便以19万元卖给郑某,双方签订了书面合同,郑某交付房款后搬进新房居住,但未办理房屋登记过户手续。2011年8月,何某又见房价上涨,遂以27万元的价格将该房屋出卖给徐某,双方到房管部门办理了房屋登记过户手续。此后,何某将19万元现金退给郑某,并要求郑某退房。郑某认为已签订了房屋买卖合同,且交清房款已入房居住,享有该房的所有权和使用权,拒不退房。双方为此争执不休,何某遂一纸诉状递到法院,要求判令郑某退房,确认徐某应该享有房屋所有权。

  [分歧]

  本案的焦点是未经所有权变更登记的房屋买卖,其效力如何确认,房屋所有权归谁?对此,产生三种不同意见:

  第一种意见认为,郑某没有办理房屋所有权变更登记手续,不具备房屋买卖合同生效的形式要件,就不能认定房屋买卖合同成立。而合同成立是合同生效的逻辑前提。由于何某与郑某的买卖合同不成立,自然导致双方的买卖合同不生效。

  第二种意见认为,确认房屋归郑某所有,理由是:何某与郑某之间的房屋买卖合同有效,且房屋已交付管理使用,应撤销何某与徐某的买卖合同。

  第三种意见认为,未经所有权变更登记的房屋买卖,买方不能取得所有权,这种后果不是买卖合同无效的法律后果,而是未办理所有权变更登记手续造成的。本案应认定郑某不能取得房屋所有权,必须退房;何某应承担违约责任,徐某应该享有该房屋所有权。

  [评析]

  笔者同意第三种意见,理由是:

  《城市私有房屋管理条例》第9条规定:“买卖城市私有房屋,卖方须持房屋所有权证和身份证明,买方须持购买房屋证明信和身份证明,到房屋所在地房管机关办理手续。任何单位和个人都不得私买私卖城市私有房屋。严禁以城市私有房屋进行投机倒把活动。”私有住房转让,是指将个人拥有的房屋转让他人的行为,是房屋所有权人处分其财产的行为。按照以上规定,城市私有房屋的买卖必须经房屋所在地房管机关同意,即到房管机关办理房屋所有权变更登记手续。未办理房屋所有权变更登记手续,买方不能取得房屋的所有权。在本案中,何某和郑某只签订了买卖合同,而没有办理房屋所有权变更登记手续,因此不发生房屋所有权的转移,郑某无权享有房屋所有权。

  当事人未办理登记手续的,所有权未发生转移,但不能以此认定买卖合同无效。从《城市私有房屋管理条例》的规定看,所有权变更登记手续仅是房屋所有权转移的必要程序,而不是买卖合同是否有效的条件。该条例第7条规定,办理城市私有房屋所有权登记或转移、变更手续时,购买的房屋,须提交原房屋所有权证、买卖合同和契证。显然,有效的买卖合同是所有权登记的根据之一,是办理所有权登记手续的证件,所有权登记手续并非合同有效的条件。所以何某和郑某之间的合同有效。

  最高人民法院《关于贯彻执行(中华人民共和国民法通则)若干问题的意见(试行)》第85条规定:“财产所有权合法转移后,一方翻悔,不予支持。财产所有权尚未按协议转移,一方翻悔并无正当理由,协议又能够履行,应当继续履行;如果协议不能履行,给对方造成损失的,应当负赔偿责任。”这说明财产所有权的转移与否,并不决定合同效力的有无。本案如果认定何某和郑某之间的合同无效,那么即使何某未将房屋又卖给徐某,郑某也无权请求何某办理产权过户以履行合同,何某也无需承担违约责任,因为违约责任是以合同的有效成立为前提的。显然,认定未办理所有权登记的合同无效,不利于保护房屋买受人的利益。相反,认定何某与郑某的合同有效,郑某有权请求何某履行合同,协助办理过户登记手续。但因为何某已将房屋卖给徐某且已经办理了房屋过户手续,何某已不能履行合同,双方应解除合同。因是何某致使合同不能履行的,何某属于违约,应当承担违约责任,赔偿郑某的损失。

  综上所述,本案何某与郑某的房屋买卖合同有效,但因未办理房屋所有权变更登记手续,郑某无权取得该房屋所有权,必须退房。何某应当承担违约责任,退还郑某的购房款,并赔偿郑某的损失。本案徐某享有该房屋所有权。

  (作者单位:江西省鄱阳县法院)

 

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